Bis Jahresende noch sicher grunderwerbssteuerfrei Immobilien in eine BGB-Gesellschaft einbringen!

Wenn Sie ein Grundstück, das Ihnen allein gehört, in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GBR) einbringen, wird entsprechend Ihrem Anteil an der Gesellschaft keine Grunderwerbsteuer erhoben. Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (kurz: MoPeG) wurde bereits am 10.08.2021 verkündet und tritt zum 01.01.2024 in Kraft. In ihm wird das Gesamtshandseigentum abgeschafft und damit greift die Befreiung im Grunderwerbsteuerrecht nicht mehr. Fehler oder gewollt. Wer sicher noch gestallten will, muss bis zum Jahresende handeln.

Wer umfangreichen Grundbesitz aus steuerlichen Gründen auf seine Kinder übertragen möchte, jedoch „das Heft nicht aus der Hand geben will“, hat verschiedene Möglichkeiten, seinen Einfluss auch weiterhin geltend zu machen. Eine Möglichkeit ist Vorbehalt eines Nießbrauchrechts. Es bietet sich aber auch die Gründung einer Grundstücksverwaltungsgesellschaft in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts zwischen Eltern und Kindern an( BFH (Urteil vom 14.9.94, II R 95/92). Der wesentliche Vorteil der Familiengrundstücks-GbR im Vergleich zum Nießbrauch besteht darin, dass diese sehr viel mehr zivilrechtliche und steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten bezogen auf den übertragenen Grundbesitz bietet, als dies beim Nießbrauch der Fall ist. So lassen sich bei der Grundstücksverwaltungs-GbR

die Stimmrechte abweichend von der Vermögensbeteiligung so regeln, daß der bisherige Eigentümer trotz Übergabe seines wesentlichen Grundbesitzes „Herr im Hause“ bleibt,

über die Gewinnverteilung die Erträge des übertragenen Vermögens je nach Bedarf und steuerlich gewünschtem Ergebnis einerseits schwerpunktmäßig den Eltern vorbehalten, andererseits schwerpunktmäßig den Kindern zuweisen,

durch Geschäftsführungs- und Verwaltungsregelungen und Auseinandersetzungsverbote, die Beleihung und die Veräußerung des übertragenen Grundbesitzes wirksam verhindern.

Ausscheiden von Gesellschaftern kann teile Grunderwerbssteuerfrei übertragen werden an Mitgesellschafter oder neue Gesellschafter, wenn bestimmter Prozentsatz nicht überschritten wird und/oder Haltefristen eingehalten werden.

Wer umfangreichen Grundbesitz in Bruchteilseigentum oder Erbengemeinschaften hat, wurde vielfach auch die Grundstücksverwaltungs-GbR gewählt, insbesondere wenn langfristig mit Gesellschafterwechsel zu rechnen war. Ein Fall ist das ein Familienstamm keine Kinder hat und ein Ausscheiden langfristig zu erwarten war.

Durch die Abschaffung der Gesamthand wird zukünftig – wie auch bei Übertragung an eine GmbH – Grunderwerbsteuer fällig.

Im Jahressteuergesetz 2023 soll noch eine 2 jährige Übergangsfrist geschaffen werden, ob das kommt ist unklar, weil das Gesetzgebungsverfahren sich durch Anrufung des Vermittlungsausschusses durch die Länder verzögert. Wer sicher sein will, sollte noch vor Jahresende handeln.

Claus-Rudolf Löffler, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuern, Notar in Hannover